Chapter6 鼠窝（2/2）
凡是房客欠租或违约在前，法律的保护伞失效后，房东就可以对租房内坏掉的东西采取放任不管的态度。或者就像谢伦娜对房客说的：“你让我好做事，那我也不会为难你。”有些租户会拿自己的尊严与孩子的健康去交换一个栖身之所。 13 在2009到2011年间，密尔沃基近半数的租房者得忍受“严重且长期性”的住房问题。 14 超过1/5的租房者曾苦于窗户破损、电器故障或家鼠、蟑螂、野鼠为患达三天以上才获得处理。1/3的曾经忍受水管不通达一天以上，1/10的人至少曾一整天没有暖气可用。其中首当其冲的就是非裔的美国家庭，连小孩子的卧室也不例外。但无论租房处的屋况是好是坏，有无上列问题，密尔沃基的公寓租金都不会有太大的差异。 15
一旦没办法准时缴租，房客们就得勉强自己接受不舒服、不理想，甚至不安全的居家环境。要是不想勉强自己，另一条路就是等着被驱逐。但在商言商，这一整套做法确实有（暴）利可图。能入住四个家庭的房产（双联式外加两层楼），也就是像多琳跟拉马尔所住的那种公寓，是谢伦娜手里最会下蛋的金母鸡。她第二赚钱的房产类型，就是阿琳在第十三街住的地方。在谢伦娜的所有投资中，条件最差的房产反而是她投资回报率最高的摇钱树。 16
在多琳对谢伦娜说要扣留部分房租后不久，娜塔莎发现自己竟然已经有四个月的身孕。把这事情跟妈妈说了以后，多琳笑着说：“我就说吧！”面对各种生理变化，娜塔莎一直都是鸵鸟心态，但旁观的多琳看得一清二楚。多琳觉得这是个天大的好消息。“我又要当外婆了！”她开心地大叫。娜塔莎的男朋友也很兴奋。不管是否“合法”，孕育一个新生命仍是喜事一桩——除非你是个想要独立、自由生活的年轻女人。 17 娜塔莎的情绪低落，没心情庆祝。
“也许是个大头小子！”多琳忍不住开起玩笑。
“我不懂自己到底是怎么怀孕的，”娜塔莎叹气，“我不喜欢大着肚子。”
娜塔莎跟马利克（alik）交往大概有一年了。他们是在s subs认识，马利克正是娜塔莎姐姐帕特里斯在这间店的同事。马利克没娜塔莎高，肤色比娜塔莎黑，辫子头底下有张骄傲的脸庞。他算是蛮温和的，虽然年过三十三岁，但这还是他第一次当爸爸。娜塔莎倒是不讨厌他，只是她的心还在两年前因为抢劫失败遭击毙的十七岁少年塔耶（taye）身上。她的钱包里依旧放着塔耶葬礼的讣闻，上面将娜塔莎列作死者亲属中“特别的女性友人”。鲁比对塔耶也很是痴迷，在娜塔莎的怂恿下，有时候鲁比会去找塔耶说话。娜塔莎则在一旁静静地听着，微笑着，像个硬要将痛苦往肚里吞的老人一样。这些时刻，有如虎钳挤压所带来的“残酷”力量，横亘在两姐妹之间，不断扩张，逼着娜塔莎迅速长大。 18
按照辛克斯顿家的传统，轮到帕特里斯给小宝宝取名了。但宝宝的父亲马利克也有自己的想法。娜塔莎跟妈妈、姐姐说马利克想让小孩（如果生出来是男生）叫“小马利克”，但多琳跟帕特里斯对此嗤之以鼻。“我们家不来‘二世’这套，不会给名字里加上什么‘小’字”多琳说，“上次的教训还不够啊，我到现在都还没原谅自己。”她口中的教训是cj，cj就是小凯莱布（caleb jr）。辛克斯顿家之所以叫这孩子cj，就是因为他们不想再听到凯莱布这个名字。
如果非当妈妈不可，有一件事娜塔莎非常确定：她死也不要让孩子住在这间屋子里。如今有了身孕，娜塔莎更加担心这间公寓的情形，也更担心谢伦娜会不会驱逐他们——到时候他们能去哪儿？但多琳有过一肩挑起全家重担的经验，娜塔莎相信要是情况不妙，妈妈也一定靠得住。“我妈妈特别坚强，”娜塔莎说，“以前比现在更糟，但她也带着我们走过来了。我是说像住收容所、流落街头，把教会或车子当家之类的。我对妈妈很有信心。的确，我们流落过几次街头，但最后她都有办法搞定。”不过话说回来，娜塔莎这次倒不是很同意妈妈的计划。知道大家族即将在田纳西州的布朗斯维尔（brownsville）有个聚会后，多琳决意举家南迁。帕特里斯觉得这主意不错，她受够密尔沃基了。“这里死气沉沉，”她说，“到处都是瘾君子和妓女。”但娜塔莎则不希望小孩刚出生就离开爸爸。
多琳跟帕特里斯不觉得这事有什么好担心。“反正他（马利克）也靠不住。”多琳说。但自从知道要当爸爸以后，马利克变得非常有责任感。他开始一个人轮两班以便存钱，带食物来找娜塔莎，还找适合两大一小三人同住的出租公寓。但事实就是，多琳跟帕特里斯对马利克不抱期望，不是因为马利克做了什么十恶不赦的事，而是因为这对母女都吃过男人的苦头。多琳先是被帕特里斯跟娜塔莎各自的父亲抛弃，然后鲁比跟cj的爸爸人在监狱。帕特里斯的三个小孩也不是同一个爸爸生的，而且这些男人全都可有可无。至于帕特里斯现任的男朋友就更不用说了，他最近还对自己的女朋友大打出手，推她去撞餐桌。 19 多琳跟帕特里斯完全不能理解养小孩为何需要男人，更别说给小孩起名了。多琳对娜塔莎说：“你在我肚子里踢来踢去的时候，我旁边也没有男人帮我按摩。”帕特里斯跟妹妹说的版本则是：“我们从来没有过爸爸。我的小孩没有爸爸，你的小孩也不需要爸爸。”
妇产科来了通电话。“他们叫我回去重做超音波，”娜塔莎边挂上电话，边跟多琳说了这件事，“他们说之前好像漏看了什么。”
“漏看是什么意思？”
“漏看，漏看就是，好像还有一个孩子。”
多琳忍不住叫了出来：“娜塔莎，你肚子里的是双胞胎吗？”
“可是我一个都不想生！”娜塔莎跺脚。
“现在说这个太晚了吧！”多琳笑了。
“够了！”娜塔莎一屁股坐在沙发上，科科则跳到她的大腿上，“科科，来这里，妈咪今天不开心。”
多琳不希望娜塔莎不开心。“我保证搬家以后给你个超大的房间，”她说，“跟我以前的房间隔条走廊，说不定让你住楼下。没错，我希望可以找到跟三十二街一样的房子。”
“能那样就太好了。”娜塔莎摸着科科附和。
“是啊，那就太好了，”多琳转头看着在地板上抱膝而坐的鲁比，“鲁比呢？你想搬家吗？”
“当然想啊，”鲁比说，“我讨厌这里。”
注释
1 若要对模型和方法论有完整的了解，详见ershenn，and barbara kiviat，“forced relocation and residential stability a urban renters，”cial service review 89（2015）：227-62。《密尔沃基地区租户调查》资料库中被归类为有长期性（或称延续性）住房问题的租房者，会在受访的前一年中遭遇过下列的任何一个问题：（一）（厨房的）炉子或其他家电故障，（二）窗户破损，（三）房门或门锁损坏，（四）有家鼠、野鼠或其他害虫的侵扰，（五）电线外露或有其他电力问题持续至少三天或以上，（六）没有暖气，（七）没有自来水，（八）水管堵塞至少二十四小时。为了评估迫迁对居住品质的影响，我们使用了多个双重稳健回归模型（doubly robt regression ）的技巧。持租房券的房客也被纳入这些分析当中。
2 非自愿的搬迁会破坏居住的稳定性，这一点无须赘言。但迫迁对居住稳定性的影响并不会随着驱逐与紧接着的搬家而烟消云散。对于驱逐直接造成的（非自愿）搬迁与其后续间接造成的（自愿）迁离来说，将两者联结到一起的是居住满意度：遭迫迁的租房者先出于无奈而接受次等的屋况，日后再设法换地方来改善居住条件。我们在有关《密尔沃基地区租户调查》的研究中以双重稳健回归模型分析了经由广义精确匹配处理的资料组。结果显示：相比没有迫迁经验的租房者，遭遇过迫迁的租房者短时间内再次被迫搬家的几率要高出24。此外，遭遇过迫迁、又自行二度搬迁的租房者里，有53的人表示想再搬一次，因为他们希望住在好一点的房子或社区里。相较之下，自愿连续搬家两次的人群里仅有34的人给出这样的答案。换言之，对比第一次搬迁是自愿的人，第一次搬迁是被迫的人在面临二次搬迁时，将原因归结于房屋情况和社区环境的可能性更大。穷人原本就占去了迫迁者的绝大多数，而迫迁又会造成后续居住的不稳定性。参见desond et al，“forced relocation and residential stability a urban renters”
3 jane jabs，the death and life of great arican cities（new york：randoo and the endurg neighborhood effect（chicago：university of chicago press，2012），especially 127，146-47，151，177，231-32关于公共空间使用的民族志研究，参见iroux，1999）。
4 jabs，death and life of great arican cities，271，强调了我的观点。
5 昆汀的这种“策略”会有一个问题：租户要是没有如实反应屋况，他和谢伦娜的利益就会收到影响。马桶漏水就是一例。
6 房东有义务在与准房客签约前告知他们房屋中违反建筑法规的部分，city of al and destructive activity out of rental property，7th ed（hborhood services，2006），12；wisns adistrative de，atcp13404，“disclosure reirents”
7 在密尔沃基的租户中，居住问题是搬家的一大动机。此处的关键词是“响应性迁离”（responsive oves）。响应性迁离既非遭到迫迁（包括遭驱逐、建筑物被宣告为危楼），也并非完全出于自愿（在居住环境上的考量），而是介于这两者之间。《密尔沃基地区租户调查》显示，2009年到2011年间，密尔沃基“响应性迁离”最常见的原因就是住房问题。从受访之日回推两年，住房问题占“响应性迁离”成因的比例有23，占全数迁离原因的比例有7。响应性迁离的背后不是一股正向的推力（小屋换大屋），而是一种负面的拉力（房屋条件每况愈下，致使人想离开）。参见desond et al，“forced relocation and residential stability a urban renters”
8 这个道理就跟房市泡沫化造成房价大跌时一样，一旦房价低于房贷，数以千计的业主宁可违约，也不愿意继续把钱往无底洞里扔。tiic default，workout，and e vaation，”journal of real estate fance and enoed？e odification，”cial forces 93（2015）：1185-1209
9 《密尔沃基地区租户调查》，2009-2011。在这三年间，一居室公寓房租中位数是550美元，三居室则为775美元。
租房市场的专业化和信息技术的普及，都有可能导致城市中房租价格的收紧；这当中还有商业竞争和价格协调机制（price ordation）等在起作用。凡是大型的房产公司，都爱打着“租金创造者lro”（raaker lro）、“租金推进器”（rent ph）或“租金放大器”（rent axiizer）等名号耸动的产品来辅助日常运营。这些繁复的算法根据数以百计的现行和过去房屋市场的指标，每天甚至每小时调整租金。“租金放大器”在全球范围内服务着超过800万个住宅单位，主打能“快速针对市场情况进行调整”以协助业主获得“更高的收益”（）。对于凡事喜欢自己动手的房东来说，房地产自学手册建议房东每个月都要进行市场调查。布莱恩·查维斯（bryan chavis）在buy it，rent it，profit！ake oney as a ndlord any real estate arket（new york：touchstone，2009）一书中建议：“你可以打电话到附近的楼群或社区，了解租金水平，借此确认你本身的租金没有偏高或过低。”打电话是特别勤快的人会做的事，其实网络上不止一个网站有现成的资料可查询一间公寓的租金是高于或是低于周遭的租金水平（）。
10 《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011），加之美国社区调查（2006—2010）的社区层级资料和密尔沃基警察局的犯罪记录（2009—2011）。另外一项参考统计数据是：在密尔沃基治安最差的地区（暴力犯罪率达到75或以上者），两居室房租中位数是575美元。在治安最好的地区（暴力犯罪率落在25或以下者）则为600美元。
11 jab riis，how the other half lives：studies au books，1997[1890]），11；aln spear，bck chicago：the o：university of chicago press，1967），24-26；joe willia of an dtrial proletariat，1915-45，2nd ed（urbana：university of illois press，2007），179；thos of the urban crisis：race and eality posar detroit（prceton：prceton university press，2005），54；arc anthony hunter，bck cityed urban arica（new york：oxford university press，2013），80
12 在本书进行田野调查期间，根据“社区倡导者”拟定的减租指南（rent abateuideles），如果房子少了个门或蟑螂太多，租户可以扣留5的房租。马桶坏了可以扣留10的房租。没有暖气可以扣25。
13 房东名下的房产若是没有满租，也就是还有空房，房租其实是有降价空间的。但有些房东宁可让房子空着也不愿降价。谢伦娜曾经带一名卡车司机看了某个四户合住的复合型公寓楼的一楼，那间房子已经空着两个月了。司机看了看被狗狗摧残过的地毯，摸了摸摇摇欲坠的橱柜门，还用脚在黏腻的厨房地板上挤出了尖锐的声响。“这种环境比我之前住的差多了，”他说，“要不然算380元一个月？”
“怎么可能。”谢伦娜心生不悦。
单以那个公寓的条件来说，一个月收380美元绝对强于一毛钱都赚不到——问题是此例一开就会损坏这整栋公寓的身价。这处公寓的另外三间房都收600美元的房租。要是谢伦娜接受了卡车司机的条件，让另外三户知道了也会要求降价。如果她统统答应，那四间房各收380美元的总收入，还不如她三间房收600美元赚得多。如果她断然拒绝，原本那三户里就会有人搬家，这样她空屋反倒变多了。所以谢伦娜最后没有收那位司机当房客，直接送客锁门。
14 精确的数字是44。何谓“长期性”的住房问题，已于本章注解1处提供过详细定义。《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。
15 《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）曾经比较过两居室的公寓。在1970和1980年代，租金上涨的主因是住房质量提升，参见chrisher jencks，the hoe：harvard university press，1994），84—89。而在那之后，全美的住房几乎一直停滞不前——真要说的话，2000年到2009年这十年间还有小幅的退步——但同期租金却全面飙升。《美国住房研究》的资料显示，在1993年，大约909万处的出租房存在严重的硬件问题。这个数字在2011年上升至了120万户。出现严重硬件问题的房屋在过去二十年呈现稳定增长的趋势（占所有出租房屋的3左右）。其他衡量出租房屋质量的指标也一样：比方说在1993年，9的租房者表示曾因为暖气故障而“在24小时或更久的时间内处于极度寒冷的状态”；到了2011年，这项数据微微上升至10。到了21世纪，全美供出租的房屋都没有经历过大规模的修缮；可与此同时，房租却一直在涨。
16 一旦这些房子的获利能力归零，无论是因为累积了太多罚单或房子状况差到必须以昂贵的价格进行修缮，谢伦娜就会把它们“放生”，让它们“回归城市”。意思是，谢伦娜将停止缴纳这些资产附带的税费。倘若市政府因为欠税而要查封这些资产，就任其查封。谢伦娜这么做不会触犯税法吗？答案是不会，因为她早已为自己设好了防火墙。她将这些房产登记在一间间不同的有限责任公司名下。就法论法，欠税的不是自然人谢伦娜，而是一间间公司的法人代表。像这样因为欠税而被查封的房地产，密尔沃基每年会出现1100—1200件。一旦承接了这些“即将寿终正寝”的烂房子，政府的做法不是拍卖就是拆除。而无论哪一种做法都会减少廉租房的数量。对谢伦娜而言，把这些房子处理掉，既不是什么错误，更不会带来什么财务上的损失。这是她“商业模式”中的基本部分，是当中不可或缺的一环。“凡是我对某一处房产倦了，我就放手，”她亲口说，“把大好的钱浪费在劣质的资产上，说不过去，是吧？”开公司对谢伦娜来说并不麻烦，因为一切都可以在威斯康星州金融管理局（wisns departnt of fancial stitutions，dfi）的网站上完成。威斯康星州金融管理局只会记录申请人登记的代理者，而不会记录下每家公司的负责人或威斯康星州的税务信息（）。密尔沃基欠税遭到查封的房产件数估算是从助理检察官凯文·苏立文（kev sullivan）那里获取的（个人通信，2015年8月13日）。
很多处理穷人居住问题的政客和学者可能一辈子都没有踏进过多琳住的那种公寓。按照这些政客或学者的说法，美国在提高穷人居住品质的工作上已经取得了长足的发展。亚历克斯·施瓦兹（alex schwartz）曾写道：“比起房屋的硬件条件或拥挤的问题，今日美国所面临的更紧迫的问题是住房的‘可负担性’（affordability）。”施瓦兹所言呼应了主流的看法。（alex schwartz，hog policy the united states，2nd ed[new york：routled，2010]，26）这个看法本身没有问题，但它容易让人产生一种“‘屋况的恶劣与拥挤’是一个问题，‘住房的可负担性’又是另外一个问题，并且这两个问题之间没有直接关联”的错觉。有人会认为：既然美国已将廉租房（tenent）夷为平地，也颁布了含铅油漆的禁令，现在只要专心处理可负担房屋不足的问题就行了。事实上这两类问题——恶劣的居住环境和高昂的居住成本——其实是相互交缠的。在最底层的住房市场，这两个问题有着“相濡以沫”的共生关系。
17 kenh crk，dark ghetto：dileas of cial power（new york：harper and row，1965），72；carol stack，all our k：strategies for survival a bck unity（new york：basic books，1974），46-47；kathryn ed and ti the best i can：fatherhood the ner city（berkeley：university of california press，2013），chapter 2
18 社会学家琳达·波顿（lda burton）把这种年轻人过早暴露在成人世界里的过程，称作是“童年的成人化”（childhood adultification）。参见lda burton，“childhood adultification enoed failies：a nceptual odel，”faily retions 56（2007）：329-345。
19 我没有亲眼目睹这件事情，但我看到了那张坏掉的桌子，也跟多琳、帕特里斯、娜塔莎还有帕特里斯的孩子们讨论这件事。按照帕特里斯十岁儿子米奇的说法：“你知道，人有时候会有压力、会生气。他们生气就是要把压力发泄出来。”米奇说这件事让他觉得“很丢脸，因为全家都没有面子”。