Chapter11 贫民窟是个好地方（1/2）

飞机一落地，谢伦娜望着舷窗外叹口气。那天早上，她跟昆汀还在牙买加。而密尔沃基又冷又湿，像一块遗落在厨房的抹布。谢伦娜打开手机，里面积了四十条语音留言。

牙买加给他们带去了许多惊喜：谢伦娜跟昆汀在温暖白皙的沙滩上散步，包船出海畅游（而且是可以一览海底世界的玻璃船底船型），还绕着加勒比海骑海上摩托，乘风破浪。昆汀在旅途中买了一只手杖当纪念品，花钱请人在上面镌刻他的姓名。谢伦娜则在当地做了头发，两条厚实的辫子在后脑绑成一束。他们在那儿待足了八天，非常充实。

在规划度假行程时，谢伦娜与昆汀都不会忘记要在月初之前回来。月初是他们最忙碌的时候：要开驱逐通知单、会有新房客入住、还要收租金。他们的房客大多没有银行账户，所以得亲自上门收租。

谢伦娜手机里有一些来自塔巴莎（tabatha）的留言，她是负责辛克斯顿家的社工，每周会固定来探访。谢伦娜回电时，塔巴莎提到了十八街跟莱特街口公寓的水管问题，并且敦促她尽快处理。多琳之前虽然自掏腰包找了师傅，但堵塞的问题很快又故态复萌。而社工的话，谢伦娜一句都听不进去。“我没想到你会在我的电话上留言，跟我抱怨水槽不通，冤有头债有主，让水管不通的是住在里头的人吧！”谢伦娜说，“他们那些人把门铰链给弄掉了……衣服堆到有天花板那么高，一开门屎味就扑鼻而来……你们这些组织就任凭他们把房子搞成这个样子，我觉得实在有点扯。”

接着塔巴莎犯了个错误，她把多琳在另找房子的事情说漏了嘴。谢伦娜挂上电话，立刻往法院跑。如果多琳为了准备搬家扣留租金，她一定得拆穿多琳。谢伦娜付了法院的费用，预约好开庭的时间，同时也在ap案件管理系统上公开驱逐多琳。这么一来，辛克斯顿家要想搬家的难度就瞬间跳了好几级：想离开，可以，但怎么离开得谢伦娜说了算。

收到昆汀送来的粉红色驱逐通知单后，多琳打了电话给谢伦娜，她想亲口跟谢伦娜把事情解释清楚。“我们真的需要大一点的地方，”她说，“娜塔莎就要生了，我们没办法继续挤在这里。我并不打算马上搬，我也不可能大冬天的搬家……她（娜塔莎）的预产期大概在五月吧，到时候我们或许会想办法找个大点的新家。”

谢伦娜跟多琳说，驱逐申请既然发出去了，就不会再收回来。

“我知道你的意思，”多琳说，“你要的钱我有。”

但谢伦娜不肯收。辛克斯顿家的存在是对她资产的一种威胁。“万一州政府的人跑来怎么办？”她提出质疑，“他们一来，可能会勒令房子不准出租，这样大家不就一块儿倒霉……我没办法让你们一大家子住在我的公寓里，人太多了，房子都给你们住坏了。”言尽于此，多琳只能祈祷谢伦娜会突然回心转意，那是辛克斯顿家在出庭前的唯一一线生机。

月初的第一天，谢伦娜跟昆汀两人有说有笑地驱车“巡房”。虽然已经回到密尔沃基，他们身上依稀可见牙买加的痕迹：皮肤被日光热吻过，心情也还略有悸动。他们在屋子外头遇见了独腿里基，他在等ups快递把买给女儿的电脑送来。

“电脑？”谢伦娜询问正爬回suburban里的昆汀。

“是啊。”昆汀笑说。

“你看看！他有钱买新电脑，没钱缴房租。好，没关系，要玩大家来玩，我房租涨定了，”谢伦娜顿了一下，“通货膨胀有听过吧！” 1 此时suburban又回到马路上，车内回荡着二人的笑声。昆汀把座椅往后放低，几乎是躺在车上。芳香剂挂在后视镜上颠颠晃晃，后座的音响则在播放嘭嘭作响的音乐。当然这是给二人都没在打电话时听的，但他们好像永远都有讲不完的电话。

天色变暗了，昆汀接到一通合租公寓的房客打来的电话。他扶着蓝牙耳机说完后，发表了这样的评论：“这些人好像钱放着不花就会在口袋里烧出个洞一样。真是狗改不了吃屎。”

昆汀把车子停在合租公寓前，进行他的小小“仪式”。他把脖子上的链子塞进衬衫里面，脱下小指上的尾戒，戴上护腕遮住手链。经验告诉他“有些人觉得你收了他们的房租，然后拿去买一些很贵的玩意儿”。不久前就有一名房客指着昆汀身上的饰品说：“我们对你来说就是钱吧，你只是想收我们的租，然后悠悠哉哉地过日子。”他把这件事转述给谢伦娜听，谢伦娜只觉得莫名其妙，“不然他想怎样？”她的意思是：不然当房东的日子要怎么过？

合租公寓的房客们不知道在抽什么烟，总之还没有把租金耗尽。屋里的欢声笑语，和房客无忧无虑的心情，说明了每月1日发放的社福补助有何种魔力。只不过等到5日各种账单一来，残酷的现实又会把人打回地狱。房客里只有一人看起来比较清醒，他刚搬来不久，坐在自己的床沿上，衬衫扣子扣到了最上头。“晚上来偷袭喔？”密西西比的南部口音拖得长长的。

“你打算何时付房租？”昆汀没搭理他的问题。

“随时都可以啊，我可是赖账的好手。”

另一名房客朝着昆汀走来，目光呆滞。“嘿，黑鬼！”他叫了声昆汀，身体靠着墙，手里握着根没点的烟。“我、我刚刚在酒吧，老兄，他们也他妈的跟我在一起！听到了吧！”

“这么老实？”昆汀边问，边将老人的钱塞进口袋，朝门口走去。

回到suburban上，昆汀上缴一大沓钞票。这让谢伦娜也不得不承认：“这些快克鬼倒知道房租该缴要缴！”两人都笑了。

已经接近晚上九点，谢伦娜还是让昆汀开车去找一名准房客。拉多娜（dona）请谢伦娜进门，并且介绍了她八岁的儿子纳撒尼尔（nathaniel）。既是职业妇女、又是单亲妈妈的拉多娜急着要搬家。“他们大白天的就在那儿开枪，而且是在马路中央，”她说，“我们在楼上是有地方可以躲。但动不动就得跑上跑下，躲躲藏藏，我真的受够了。”

“他们得派国民警卫队（national guard）来这儿才对。”谢伦娜回答。

“是该派人来。总之我要闪了，”拉多娜把500美元交给谢伦娜，“你的房子我租定了，我不是开玩笑的。这周五我会再给你100元，下周五再100元，然后再隔一周，我给你175元。”

谢伦娜爬回昆汀没熄火的suburban。“她真的很喜欢那栋房子，”谢伦娜说，“好多领租房补贴的人打电话来问，多到你会吓到。”

“呃，我也接到了不少电话。”昆汀说。

“他们是要找独门独院的房子吗？”

“他们只要有地方住都好。”

拉多娜有租房券可用。话说回来，谢伦娜跟昆汀手中大部分的房子，都不收领租房补贴的房客，因为社福方案的要求太多，而他们不想把事情搞那么复杂。“租房补贴真是麻烦。”谢伦娜说。持租房券的人只占租房市场的一小块（大概是密尔沃基租房家庭的6而已），但处理起来特别头大，根本划不来（相较之下，“领联邦救济金的人才是未经开垦的矿藏”，谢伦娜想）。

但谢伦娜最近刚入手了一间拉多娜非常喜欢的房子，一栋两层楼的宝贝，而谢伦娜有信心这房子一定能通过检查。只要检查能过关，这栋房子的收益会非常可观。凭着租房券，拉多娜只需要付少部分的房租就好——精确一点说是她收入的三成——剩下的则统统由纳税人买单。这代表谢伦娜几乎不用担心收不到房租，而且收到的房租还会高于市场行情。

针对每一处都会区，美国住房与城市发展部（depart and urban developnt）都会设定一个“公平市值租金”（fair arket rent，fr）：也就是房东对持有联邦租房券的家庭所能收取租金的上限。 2 公平市值租金的计算以市为单位，而在行政区的划分上，一个市往往包含远近的郊区；换句话说，这代表无论你所处的社区环境是惨绝人寰还是得天独厚，统统都会被送进同一个算式中。纽约市的公平市值租金计算包含了苏豪区 [1] 跟南布朗克斯 [2] ，芝加哥的公平市值租金计算则同时包括富裕的黄金海岸（gold ast）跟南部的贫民窟。这种设计的初衷，是要让领租房券的家庭可以在安全繁荣的市内或其邻近的郊区找到栖身之所。但在促进种族或社会经济水平的融合上，这样的政策确实有力有未逮的地方。持有租房券的人一般不会搬太远，顶多搬去像样点的拖车营或安静些的贫民窟。但对房东来说，能有这样的政策就已经等于中头奖了。 3

这是因为郊区的租金比旧城区高，所以一高一低平均起来，公平市值租金会高过底层社区的租金行情。也就是说，穷人拿着租房券在底层社区租房，房东可以向他们要比在民间租房市场里更高的房租。2009年，也就是拉多娜要搬进谢伦娜新购入公寓的那一年，密尔沃基一个四居室的公平市值租金是1089美元，但同类公寓的市场行情只要665美元。 4 若有机会可以多收钱，房东自然不会放过。虽然谢伦娜并不觉得城市房屋委员会会去核查公平市值租金的上限，但她还是打算跟拉多娜收775美元。这比市面上的平均房租高出100美元，但还是远低于公平市值租金的上限。拉多娜对此没有什么意见，因为拿着租房券，她实际的房租负担只跟她本人的收入有关，与谢伦娜开多少租金无关。 5 拉多娜的房租负担不受谢伦娜要价多寡的影响，受影响的是全美的纳税人。

在密尔沃基拿租房券租房子的人，平均每月会比住在同类公寓与社区的租房者被多收55美元。而多收的那些领租房券房客的钱，就等于在揩纳税人的油。光拿密尔沃基来说，每年360万美元的民脂民膏就这样被浪费掉——这些钱拿去当作租房补贴的预算，可以再多帮助588个弱势家庭。 6

“租金证明计划”（rent certificate progra）的概念首见于1930年代。提出这个想法的不是华盛顿的某个官员、也不是租房者联盟的某个代表，而是全美房地产经纪人协会（national asciation of realtors）的前身全美房地产协会（national asciation of real estate boards）。 7 成立迄今，全美房地产经纪人协会已累积超过1000万名会员，堪称美国国内最具规模的不动产经纪人公会。按照这些房产中介从业人员的说法，租金证明计划会优于公共住房计划。在房东和中介的眼里，政府兴建的廉租公共住房将直接危害他们存在的合法意义与底线。 8 一开始，联邦政府的官员并不认同全美房地产协会的看法。就在20世纪中叶，美国政府决定大兴土木，将政府预算投入公共住房社区的建设。只不过在同一时间，房地产利益团体仍旧反复对国会进行游说，并且获得不同政治立场的众多团体奥援，像民权运动人士就认为租房券的发行有助于种族融合。 9 到了最后，政府紧缩银根，美国的公共住房实验以失败收场，房产中介们终于“迎来春天”。随着公共住房计划一一停摆，租房券趁势兴起，一举成为美国扶持低收家庭最主要的住房补贴政策。政客们认为，租房券政策是一次“政府与民间的通力合作”，但在房地产从业人员的口中，这是一场不折不扣的“胜仗”。

谢伦娜买下要租给拉多娜的房子，是她飞去牙买加度假前几周的事情。这是栋外观有着18世纪晚期殖民地风格的大房子，圆形的塔楼跟气派的前廊别具一格，前不久刚被漆上黑白相间的配色。屋顶被重新铺过，热水器、木框窗户也是崭新的。从前门进去就是客厅，抬头有一个圆拱形屋顶，拼贴着马赛克瓷砖的壁炉也别具巧思。楼上有三间卧室，楼下有一间，上下层楼由一道蜿蜒的阶梯相连接。楼上的卧室覆盖着厚实的地毯，从其中两间的油漆状况看，曾有孩子在这儿住过。总的来说，连房屋检查员看完都会想住在这儿，至少他是这么跟谢伦娜说的。

这栋黑白相间的房子坐落在旧城区一条安静的街道上。谢伦娜判断这个街区的治安还算稳定，因为“房子已经空着一年了，但所有玻璃都他妈的还没被打破”，还有就是“这一带住户的警觉性很高。你只要稍微靠近（某间房子），住在里面的人就会跑到前廊摆出一副‘有何贵干’的模样”。谢伦娜的这个“心头好”，花了她16900美元，全部付现。她买过比这便宜的房子：8000美元、5000美元的，但一分钱一分货吧，最令她惊艳的非这栋新屋莫属。就在拉多娜预定搬进来的数日前，谢伦娜绕来这里检查整修进度。她巡视完所有房间，露出了难以置信的微笑。骄傲之情自然而然地流露，她甚至手舞足蹈起来。

从次贷风暴造成法拍屋危机以来，谢伦娜就持续在密尔沃基的北部置产，买进的速度约莫是一个月一间。 10 在一些城市，每两间遭查封的房子里就有一间是用来出租的，也就是说里头住的不是业主，而是租户。虽名曰危机，但大增的法拍屋对房东来说可算是天赐良机。“现在这个时机，会诞生很多百万富翁，”谢伦娜突然正经起来，“你知道，你现在要是拿得出钱来，就可以踩着别人的失败摘取自己的成功……反正人丢我捡，捡多少是多少。”

“你现在要是拿得出钱来”，这句话是症结所在。房贷作为一个行业，已经在金融危机那会儿萎缩得差不多了。光在2007年，放款机构的数目就减少了25。 11 因为怕借出去的钱收不回来，银行都变成了“小气财神”，放款的标准变得异常严苛。想从他们手上借钱，信用记录得完美无缺，首付也要多准备一些。“想在今年申请房贷，”《华盛顿邮报》报道说，“你必然做好成本会增加的心理准备，有些甚至需要多付几千美元。” 12 房东讲话不像记者那样文绉绉，他们直白地说：“银行真是笨到家了。”房东会对市况恶语相向，是因为银行的政策有变：先是毫无风险概念，之后又过度谨慎。总之，对于手上没有大笔现金的房地产投资人而言，银行缩紧让他们很困扰，因为明明有那么多难得一遇的便宜等着他们去捡。在法拍屋危机的前夕，房租骤然上涨，原因很大程度上归咎于房屋市场的繁荣跟炒房者在短线上的买进卖出，让房东背负的房贷月付跟税款都膨胀得厉害。房市崩盘后，房价一落千丈（连带房贷月付跟税款也大幅缩水），房租却还是居高不下。2009年1月，在密尔沃基房地产投资者之间流通的“免费法拍屋名单”上，列有大约1400笔要价“比估价低至少3万美元”的房产。它们依照价格由低到高排列。最上头、也就是最便宜的两居室开价2750美元。往下数十笔，你会看到一个三居室要价8900美元。再往下十笔，四居室的开价则是11900美元。 13

遇到没办法全部付现的时候，谢伦娜会用几种办法筹钱，比如申办传统或浮动利率的房贷。看上某处房产但拿不出首付的时候，谢伦娜会去找“别人的钱”（other people’s oney，op）或所谓的“硬钱”（hard oney）：这是指布鲁克菲尔德（brookfield）或肖尔伍德（shorewood）地区一些有钱白人放的高利贷，他们不要首付，但会要你房子的“留置权”。谢伦娜是这样解释的：“通常你去找银行借房贷，他们会说：‘我们希望你能自付两成。’但跟民间的金主借钱，他们会说：‘嘿，我全部帮你出，但我要收12分利，而且你得在半年或最多一年的时间里把钱还清。’”到时候谢伦娜要是还不出钱来，房子就变成那些民间金主的了。

在穷困的黑人社区买房，不算很明智的投资，毕竟那里的房子没什么增值空间。但也正因为那儿的房子便宜，买来放租不失为有利可图的决定。类似条件的房子搬到密尔沃基的白人中产社区，房价可能就是两倍或三倍起跳，但两边的房租水准却不会差到两三倍那么多。拿条件差不多的两居室来说，房东可以在沃瓦托萨（atosa）的郊区收750美元，在密尔沃基邮编53206的贫困地区收550美元。表面上差了200美元，但持有沃瓦托萨的房子还得负担高出许多的房贷月付和税金，遑论屋况维护也得采用较高的标准。所以说，谈到投资报酬率，旧城区的房子所向无敌。“会选择买在北部，是因为那里的‘现金流量’足够充沛。”这是一名包租公的经验谈，他在旧城区有114间出租单位。“在布鲁克菲尔德，我是赔钱的；但如果你做低收入者的生意，每个月钱就会稳稳地进来。房东置产不是为了等房子增值，而是为了收租，我们买的是当下，不是未来。”

谢伦娜置产的要求是，房子扣除费用，每个月至少创造500美元的净现金流入。按照这个标准，她要租给拉多娜的房子可以“轻松过关”。谢伦娜买这栋房子没有贷款，只花了1500美元整修，但它的月租竟高达775美元。一想到自己的投资约摸着两年内就可以回本，谢伦娜高兴得手舞足蹈。她渐渐开始习惯这样的投资回报。在买下“黑白屋”后不久，她又花费8500美元购入了基辅大道上一栋双联式公寓，这次她花了3000美元整修，但估计只要八个月就能回本。八个月后，“就都是在赚钱了”。

谢伦娜估计自己的身价应该在200万美元左右，她那些房产的价值只能算零头而已，真正在创收的是租金。谢伦娜每个月可以收到约2万美元的租金，她的房贷月缴在8500美元左右。付完水费后，谢伦娜估计她每个月可以净赚1万美元——她在旧城区有36个单位出租，里头住的全是在贫穷线上下挣扎的弱势者。而月入1万美元是什么概念呢？包括阿琳、拉马尔在内，谢伦娜很多房客的年收入都不到1万美元。“贫民窟是个好地方。那儿是我的金母鸡。”谢伦娜自鸣得意地说。

昆汀行车进入一条黑暗偏僻的街道。他还有一站要跑：樱桃街（cherry street）上的特丽（terri）。这是谢伦娜名下最偏远的房子。从地图上看，它位于密尔沃基的西部，邻近华盛顿公园（washgton park），步行十五分钟可以到壮观的米勒啤酒厂（iller brewery）。谢伦娜敲起了房客特丽家的门，一下比一下大声。接着前廊的灯啪地打开，灯光照在谢伦娜的身上。她穿着有皮毛衬里的ach靴子，手上抓着成套的钱包——这是她在牙买加入手的战利品。

“谁啊？”屋内传来一个沙哑的声音。

“是我，房东。”

“喔。”对方回答，口气里的敌意顿失。

“这就对了。”谢伦娜自言自语，然后听到门锁被转开的声音。